השאלה הנפוצה ביותר בקרב לוקחי המשכנתא, בייחוד כשמדובר במשכנתא ראשונה היא ב"איזה מסלול לבחור?".
הבנקים ינסו לסבך אותך, הלקוח, במסלולים מורכבים עם שמות מפוצצים, וכל חבר שנקרא בדרכך ימליץ לך על מסלול אחר.
אז מה בעצם עושים?
ראשית - קראו את המאמר פריסת משכנתא אופטימאלית שילמד אתכם כיצד לחלק את המשכנתא למספק מסלולים.
שנית - אנסה במאמר זה להסביר את היתרונות והחסרונות שבמסלולים הנפוצים.

משכנתא בריבית קבועה
ככל הנראה המשכנתא הנפוצה ביותר. הריבית קבועה ולא משתנה לאורך ההלוואה, אצל מרבית האנשים זה יוצר איזו אשליה של דבר קבוע ללא שינויים. הבעיה היא שלא כך הדבר, משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן (המייצג את האינפלציה), עצם העובדה שיעדי האינפלציה של בנק ישראל הם 2-3% בשנה, נוצר מרכיב משמעותי שרוב הלקוחות לא מביאים בחשבון כשהם משכללים את ומשווים בין מסלולים.
חיסרון חשוב נוסף מתגלה כשרוצים לסלק את המשכנתא: לקוח שלקח משכנתא בשנת 2002 בריבית קבועה של 7.5% ל-20 שנה והיום ירצה לסלק אותה, יצטרך לשלם לבנק, בנוסף לסכום המשכנתא שנותר, גם פיצוי על ההפרש בין הריבית ששילם (7.5%) לריבית המקובלת היום בשוק (3.5%) על תקופה של 14 שנה שנותרו.
זה מה שנקרא "עמלת היוון", שיכולה להגיע לאלפי ועשרות אלפי ש"ח.
למרות האהדה הבלתי מוסברת של לקוחות למסלול הריבית הקבועה, ניסיון העבר מראה שבחירה במסלול המשכנתא
הקבועה הייתה החלטה הכי פחות משתלמת מבין המסלולים ברוב המקרים.

משכנתא בריבית פריים
ריבית הפריים הינה 1.5% מעל הריבית שמתפרסמת אחת לחודש ע"י בנק ישראל. משכנתא בריבית פריים תורכב לרוב מנוסחא המבוססת על ריבית זו, לדוגמא: פריים מינוס 1%. לאורך תקופה של 20 שנה סביר להניח שתהיינה תקופות בהם הריבית גבוהה יותר ושתהיינה תקופות בהן הריבית נמוכה יותר.
שני יתרונות עיקריים של מסלול זה:
א. המשכנתא אינה צמודה למדד המחירים לצרכן
ב. ניתן לסלק משכנתא כזאת ללא עמלות היוון בכל מועד שנרצה

משכנתא בריבית דולרית
משכנתא זו מושפעת משני מדדים: היא צמודה לשער הדולר והריבית שלה משתנה על פי ריבית הליבור(LIBOR).
בחרתי שלא לפרט על משכנתא זו, מאחר שהיא כדאית במיוחד למי שהמשכורת שלו מתקבלת .בדולרים ולפיכך הכרחית לו ההצמדה לשער הדולר.
במציאות של הדולר כיום (שער נמוך ממה שהורגלנו), ספק אם כדאי לבחור במסלול זה, מאחר והסיכון שהשער יעלה והקרן תתנפח בצורה מהותית - גדול במיוחד.

משכנתא בריבית משתנה
משכנתא צמודה למדד שהריבית בה נקבעת אחת לתקופה (שנה, שנה וחצי, שלוש שנים, חמש שנים, כל בנק יוצר מסלולים משלו) ובמהלך תקופה זו הריבית נשארת קבועה. היתרונות של מסלול זה הוא שבכל תקופה הריבית תחושב ע"י הבנק לפי עלויות גיוס לתקופה קצרה ולכן הריבית תהיה נמוכה מהריביות ל-20-30 שנה ויתרון נוסף הוא שבתחנות שינוי הריבית ניתן לסלק ללא עמלת היוון.

ישנם עוד עשרות מסלולים, אך הנ"ל הם הנפוצים ביותר.
ניתן לראות שבכדי לדעת מה המסלול הנכון ביותר יש צורך ביכולת חיזוי העתיד:
מה יהיה מדד המחירים לצרכן?
מה תהיה ריבית הפריים?
כיצד יתנהג הדולר וכיצד תשתנה ריבית הליבור?
מה יהיה מצבנו הכלכלי עוד 10 שנים? האם תהיה לנו יכולת לסלק חלקים מההלוואה?

בגלל שרובנו לא נחנו ביכולות חיזוי - אם אתם מכירים מישהו שכן, הפנו אותו אלי :-)
אי אפשר לדעת מראש מה יהיה המסלול המשתלם ביותר עבורנו. מה בכל זאת כדאי לעשות:

במאמר פריסת משכנתא אופטימאלית מדובר על שילוב מסלולים.
אני נוטה להסכים, שילוב של שלושה מסלולים יבטיח שאם יש שינוי שמעותי באחד המדדים או הריביות שצוינו למעלה הם ישפיע רק על חלק מההלוואה שלנו.
נסו לשכלל מרכבים עתידיים שאתם כן יודעים עליהם:
האם יש קרנות השתלמות שישתחררו בעתיד? האם יש בונוס שנתי שמתקבל מהעבודה? תוכניות חסכון שנפתחות? תכננו מסלולים שיאפשרו לכם סילוקים במועדים הללו.
קראו והבינו לפרטי פרטים על המסלולים שלקחתם, לא כדאי להיות מופתעים אחרי שנתיים כשמגלים שינויים לא מוסברים בהלוואה.
לקחו בעירבון מוגבל המלצות של אנשים אחרים, בעיקר חברות ובנקים, יתכן ויש להם אינטרס להכווין אתכם למסלול מסוים.
בהצלחה!