רובנו עומדים היום לפני ריביות אטרקטיביות מאד בשוק המשכנתאות (עדיין) ומשתוממים...
האם כדאי להחליף את המשכנתא הישנה, זו שיש לה ריבית גבוהה, בחדשה?
מאמר זה מחולק לשני חלקים:
א- איזה גורמים יש לקחת בחשבון - זאת לפני שמקבלים החלטה לצאת למיחזור משכנתא.
ב- נבדוק לפי דוגמא מספרית - כיצד עושים את החישוב.

חלק א - גורמים שיש לקחת בחשבון במיחזור משכנתא

עלויות סילוק המשכנתא
כבר כתבתי בעבר מאמר על עלויות סילוק המשכנתא שיש למי שמעוניין לחסל את הפרק הזה בחייו.
עלויות סילוק משכנתא.
במיחזור משכנתא - המצב זהה לחלוטין, כאשר הגורם המשמעותי ביותר - קנס היוון.

קנס ההיוון הוא בעצם הפער בין הריבית הנהוגה היום בשוק, לבין הריבית המקורית בהלוואה שלכם (תקף רק להלוואות צמודות מדד), לשארית התקופה של המשכנתא (או עד תחנת היציאה). ככל שהפער בין הריביות גדול יותר, וככל שנשארה תקופה ארוכה יותר להלוואה - הרי שהקנס יהיה יותר משמעותי.
כך אם היום נשאר לנו 300,000 ש"ח במשכנתא, אבל קנס היוון של 35,000 ש"ח, הרי שבמשכנתא החדשה נצטרך לבקש 335,000 ש"ח.
חשוב לציין - כי החישוב של קנס ההיוון משתנה מהלוואה להלוואה, למשל מי שיש לו מרכיב של "זכאות מדינה" במשכנתא - יקבל הקלות מקנס ההיוון.

תקופת המשכנתא
תקופת המשכנתא משחקת גורם משמעותי בהחלטה אם למחזר.
אין דין של הלוואה ל-20 שנה נוספות כמו דין של הלוואה שמסתיים עוד 5 שנים, וזאת משני טעמים עיקריים:
הלוואה שטרם הגיעה למחצית תקופתה - סביר שנראה קרן מנופחת מהרבה מזו שלקחנו בהתחלה. כך, אם ההלוואה לאחר הרבע הראשון שלה, אבל לא אחרי המחצית - סביר להניח שהמיחזור יהיה לא כדאי.
גורם שני הוא שארית התשלום: הלוואה שמסתיימת עוד 20 שנה, החיסכון בגין המיחזור עשוי להיות משמעותית יותר גדול מזו שמסתיימת עוד 5 שנים.

חשוב לציין כי אנשים רבים נוטים למחזר ולהאריך את תקופת ההלוואה. תחשבו על זה טוב: אם נשאר לנו עוד 10 שנים ב-5,000 ש"ח החזר חודשי, ואנו ממחזרים לעוד 15 שנה ב-3,333 ש"ח לחודש - הרי שבפועל לא חסכנו כלום.
כך - צריך לראות האם החיסכון של ההחזר החודשי יקל עלינו את החיים או שהוא שולי. אם התשובה היא ב' - אולי המיחזור ייתן לנו הרגשה של חיסכון, אבל בפועל ניתקע עם משכנתא עוד 5 שנים ונשלם הצמדה למדד שלא היינו משלמים בתסריט הקודם.

הריבית
ככל שהריבית בהלוואה שלנו גבוהה יותר וככל שהריבית בשוק נמוכה יותר - הפער יהווה אטרקטיביות גדולה יותר במיחזור ההלוואה.
אבל, לא לשכוח את קנס ההיוון עליו דיברנו קודם לכן - אותו קנס יהיה גבוה יותר, בסיטואציה שתיארנו כרגע.

חשוב שממחזרים לבקש הצעות מעוד בנק אחד לפחות, ולא רק מהבנק שלנו!
הבנק שלנו מסתכל על ההלוואה המקורית ולפי זה מחליט איזו ריבית שווה לו לתת לנו. הבנק החדש - לא!
כך, השוואת ריביות עשויה לשפר משמעותית את המצב של הלווה.
הקפידו לבדוק את פורום משכנתא ולהשוות ריביות. כך תראו גם סוגיות שצצו לאנשים אחרים שנמצאים בסיטואציה שלכם.

מסלולים שונים
כיום, קיימים מסלולים שונים ומגוונים, שלא הוצעו למשכנתאות בתחילת שנות ה-2000: ריבית משתנה, ריבית פריים, משכנתא לא צמודה בריבית קבועה.
הקפידו לבחון את החיסכון מול תמהיל של מסלולים, וכן הקפידו לשקלל את העובדה שבהלוואות בריבית משתנה (פריים ומשתנה צמודה) הריבית עשויה גם לעלות! כך, אם היום השינוי משמעותי - יכול להיות שעוד מספר שנים - המיחזור העלה לנו את התשלום בפועל.

חלק ב - כיצד לחשב אם המיחזור כדאי או לא... דוגמא

רני ורונה הם זוג שנשוי כבר 10 שנים, ולהם משכנתא שלקחו בשנת 2002 ל25-20 שנה.
המשכנתא כולה עמדה על 1 מ' ש"ח, החזר חודשי 6,800 ש"ח והיא נלקחה בתמהיל הבא:
ריבית קבועה של 4.5% צמוד מדד, על 200,000 ש"ח - זכאות מדינה עוד 17 שנה.
ריבית קבועה של 6% צמוד מדד, על 800,000 ש"ח - נותר להלוואה עוד 12 שנה.
רונה בדקה כמה קרן ההלוואה שלה ומה קנס ההיוון, וגילתה את הנתונים הבאים:

סך ההצמדה למדד עלתה לזוג 205,000 ש"ח.
בקרן הבנקאית נותר כ-750,000 ש"ח (כולל הצמדה)
בקרן הזכאות נותר כ-198,000 ש"ח (כולל הצמדה)
כך, בשביל מיחזור היום, הזוג צריך 948,000 ש"ח + קנס היוון בגין החלק של הבנק (שיעמוד על כ-90,000 ש"ח - בחישוב מאד מאד נדיב, הכולל 50% הנחה על ההיוון בגין מלווה המדינה).

הזוג מוכן להאריך את ההלוואה לכדי 15 שנה נוספים אבל לא מעבר לכך!
נשתמש במחשבון משכנתא ונגלה שברמת הריבית של היום, הזוג יכול לקחת הלוואה של 1,038,000 ש"ח בתמהיל הבא (נכון ל-27.1.2010):
34% קבועה לפי 2.95% צמוד מדד
33% בריבית לא צמודה של פריים מינוס 0.85% (ריבית של 1.95%)
33% בריבית משתנה כל 5 שנים לפי 2.4% צמוד מדד
ההחזר החודשי יהיה כ-6,800 ש"ח הזהה למה שהזוג משלם היום! כאשר הריבית בחלקה משתנה (וודאות נמוכה יותר), אבל 346,000 ש"ח אינו צמוד. משתלם?? כנראה שלא...

לעומת זאת, אם יחליטו רק את החלק של הבנק למחזר, היינו 820,000 ש"ח (באותו התמהיל) - ישלמו 5,900 ש"ח.
הוסיפו לזה את הלוואת הזכאות המקורית בגינה משולמים 1,300 ש"ח כל חודש,
הרי שכך יהיה החזר חודשי של 7,200 ש"ח בהחלט לא משתלם!

אז מה גילינו?
לקחתי בכוונה הלוואה שמרבית התשלומים בגינה היו עד היום של ריבית ולא של קרן, והיא התנפחה בגין הצמדה למדד שעלה ב-20.52% מאז ינואר 2002.
כך אנו רואים שלמרות שפער הריביות הוא משמעותי. ולמרות שנתנו הקלה אדירה בדמי ההיוון - המיחזור יעשה אולי טוב בעיניים אבל לא בכיס.

בצורה דומה חשוב לבדוק כל הלוואה שרוצים למחזר! ערכו את החישוב של מה תשלמו בתסריט המיחזור ומה תשלמו בתסריט הנוכחי ותבדקו אם יש חיסכון
זיכרו!! לא מדובר בתורה מסיני. אבל חשוב להימנע מטעויות בסיסיות: מה ששילמתם זה Sunk Cost - אל תשקללו את זה במשוואה.
הקפידו להסתכל על חיסכונות אחרים: הפחתת החזר חודשי יכול להקל עליכם ולהגדיל את איכות החיים. מסלול לא צמוד, עשוי לחסוך שקלים לא מבוטלים בגין ההצמדה למדד...
יחד עם זאת, הקפידו להתייעץ עם חבר שמבין או יועץ משכנתא או אפילו פקיד בבנק עליו אתם סומכים - כדי לבדוק שהחישובים שלכם נכונים.

בהצלחה!