כמה פעמים שמעתם מחבריכם שנטלו משכנתא לאחרונה את המשפטים הבאים "קחו משכנתא רק בריבית קבועה", "ריבית משתנה זה נורא, ולריבית הפריים אסור להתקרב כי היא הולכת לקפוץ בקרוב..."
מה יש בה בריבית הקבועה שהופך אותה לכ"כ פופולרית בקרב נוטלי המשכנתאות? מה הסכנות הטמונות בריבית זו? והאם באמת מדובר במסלול ההלוואה האולטימטיבי עבורנו?

חתמנו על חוזה רכישה לקניית דירה. ברכות חמות. בקרוב נעשה את צעדינו הראשונים לביתנו החדש. אך רגע לפני קבלת המפתח ושיכפולו כמובן, רובנו, כך מראה הסטטיסטיקה, נעבור בבנק על מנת לקבל מימון לדירה שזה עתה חתמנו על רכישתה.
לכאורה, ניתן להבין את ה"חיבה" לריבית קבועה צמודה למדד. ריבית זו מספרת סיפור פשוט יחסית. היא קבועה לאורך כל חיי ההלוואה, אינה מתעדכנת כל כמה שנים בנוסחאות עדכון מייגעות ולא מובנות ואפילו לא ממצמצת כאשר הנגיד מעלה את הריבית במשק בעוד מספר אחוזים. היא תמיד נשארת שם, קבועה, נאמנה למספר אחד. משדרת לנו תחושה של יציבות ללא תנודות והרפתקאות מסוכנות ומסעירות. סולידית.
האם היא באמת כזאת סולידית? במשכנתא לתקופות ארוכות כמו למשל 20 שנה ויותר נראה שהמונח סולידית יכול לקבל גם משמעות אחרת.

הנה דוגמא מספרית:
נניח שלקחנו הלוואה על סך 600,000 ש"ח ל- 30 שנה בריבית קבועה של 5% צמודה למדד בלוח סילוקין שפיצר. לצורך הדוגמא נניח מדד מחירים לצרכן של 2% לאורך כל תקופת ההלוואה. ברצוננו לספר כי המדד השנתי הממוצע ב- 10 שנים האחרונות עמד על כ- 2% ועל כ- 3.4% ב- 15 שנה האחרונות. היעד השנתי של ממשלת ישראל, נכון להיום, עומד על אינפלציה שנעה בין 1%-3%.

בדוגמא שלנו, ההחזר החודשי יתחיל ב- 3,221 ש"ח. אנו הולכים הביתה שמחים, מאושרים ובעיקר רגועים בידיעה שאין לנו כל קושי לעמוד בהחזר החודשי שזה עתה מסר לנו פקיד/ת הבנק. מה גם שבבנק הסבירו לנו שמדובר בהחזר חודשי קבוע. פרט חשוב שבד"כ שוכחים להציג בפנינו הוא את המשמעות של עליית המדד והשפעת הצמדת המדד על הקרן ועל ההחזר החודשי.
למדד מחירים לצרכן, המתפרסם בכל חודש, צפויה להיות השפעה גדולה על המשכנתא שלנו.
מדד מחירים העומד על ממוצע שנתי של 2% לאורך כל תקופת המשכנתא יגרום להחזר החודשי שלנו לעמוד על כ- 4,347 לאחר 15 שנה ועל כ- 5,866 בסוף תקופת ההלוואה. כלומר, ניתן לראות שלאור ההצמדה למדד ההחזר החודשי שלנו אינו נשאר קבוע אלא עלה לאורך תקופת ההלוואה. אם מדד המחירים היה עומד על ממוצע שנתי של 3% לאורך כל תקופת ההלוואה ההחזר החודשי שלנו לאחר 15 שנה היה עומד על כ- 5,049 ועל כ- 7,913 בתשלום האחרון. אם כן, ההחזר החודשי הקבוע שלנו אינו נשאר קבוע אלא עולה כל חודש לאור הצמדתו למדד. חשוב לציין, כי במונחי כח קנייה ההחזר החודשי שלנו אינו עולה.

גם היתרה לסילוק המורכבת מקרן ההלוואה וההצמדה עליה מושפעות מהמדד. זוכרים את הקרן שלקחנו בתחילת ההלוואה אשר עמדה על 600,000 ש"ח? על כמה היא תעמוד להערכתכם לאחר 10 שנים עם מדד של 2%? עשר שנים שבהם שילמתם לבנק 428,193 ש"ח של ריבית קרן והצמדות. למרות הסכום הנכבד ששילמתם לבנק במשך 10 שנים היתרה לסילוק שלכם הכוללת את הקרן ואת ההצמדה לקרן עומדת על כ- 596,000 ש"ח. כלומר, לאחר 10 שנים בהם שילמתם לבנק 428,193 ש"ח חובכם לבנק ירד בכ- 4000 ש"ח... וזאת ללא חישוב של עמלות פרעון מוקדם וקנסות (אם יהיו).

אגב, אם המדד הממוצע היה עומד על 3% לאורך כל תקופת ההלוואה הייתם משלמים במשך 18 שנה החזר חודשי של כ- 923,296 ש"ח של קרן, ריבית והצמדות בעוד היתרה לסילוק (ללא עמלות פרעון מוקדם) בהלוואה הייתה נשארת על כ- 597,000 ש"ח כלומר יורדת בכ- 3000 ש"ח לאחר 18 שנה של תשלום מעל ל- 900,000 ש"ח.
לאור הנתונים הללו נראה, כי הלוואה זו אינה נראית כלל וכלל סולידית. מרכיב ההצמדה בהלוואה במיוחד בהלוואות לתקופות ארוכות משפיע באופן משמעותי על ההחזרים שלנו ועל הקרן והצמדתה.

אם ננסה לחלץ איזשהי מסקנה מהדוגמא הנ"ל נוכל לומר, כי משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד לטווח ארוך הרבה פעמים הופכת ללא כדאית. וזאת עוד לפני שדיברנו על כך שמדובר במסלול ללא גמישות הכרוך לא פעם בעמלות פרעון מוקדם ובינהן עמלת ההיוון שלעיתים יכולה להגיע רק היא (ללא קשר לקרן והצמדתה) לסכומים של מעל לעשרות אלפי ש"ח. למעשה, המשכנתא ה"יציבה" שלנו יוצרת החזר חודשי גדול מאד לבנק וגם חשופה לעמלות פירעון מוקדם עם "קנסות" במקרה של מיחזור או סילוק חלקי/מלא של ההלוואה.
לריבית קבועה יש יתרונות אך גם חסרונות. ראינו כי במסלול זה טמונות גם לא מעט סכנות.
לשאלה למי מסלול זה מתאים אפשר לענות רק אחרי שיוגדרו בצורה נכונה הצרכים של הלווים. ככלל, ראינו את המשמעות הכלכלית הרעה של משכנתא בריבית קבועה לתקופה ארוכה. בבואנו לקחת משכנתא חשוב להבין את המשמעויות של ההלוואה וכיצד יראו ההחזרים החודשים וקרן ההלוואה והצמדתה בעתיד (ע"פ סימולציות של ממוצעים היסטוריים). רק לאחר הבנה נכונה של משמעויות המשכנתא במסלולים השונים נוכל לבחור מסלולים אשר יותאמו לצרכים האישיים שלנו. רק כך נוכל להימנע מטעויות יקרות ולחסוך כסף רב.