נהוג להסתכל על תהליך נטילת המשכנתא ופירעונה ככזה המאגד בתוכו שיקולים אישיים, רגשיים ופיננסיים.
במאמר זה נתמקד באחד השיקולים הפיננסיים החשובים שהם מתי כדאי לפרוע משכנתא קיימת בהתאם לתנאי השוק השוררים ברגע הפירעון, בהנחה כמובן שללווה יש את הממון לפירעון מוקדם של המשכנתא.

כמובן שאין כותב מאמר זה ממליץ ליטול כלל משכנתא לשימוש פיננסי טהור, הכוונה שלא מומלץ להלוות כסף למטרות השקעה בחברה / במניות / באג"חים / ובכלתשואה שאיננה נדל"נית גרידא, יתרה מכך - הלוואות מינוף שכאלה בד"כ מולוות בריבית גבוהה יותר מאשר הלוואות לצורכי רכישת דירה.
לכאורה יש כאלה אשר נוטלים משכנתא ומשעבדים נכס לטובת תזרים מזומנים לעסק אשר בבעלותם, כאמור כותב מאמר זה הינו נגד מטרה שכזו למשכנתא.

נבחן תרחיש ראשון בו מומלץ לסלק את המשכנתא
בתנאי השוק של היום, כאשר ריבית הפריים עומדת על 2 אחוז, הבנקים מציעים שברירי אחוז בלבד על חסכונות ופיקדונות קצרי מועד, ואף אגרות החוב הקצרות המונפקות ע"י בנק ישראל (המק"מים) מציעות תשואה הנעה קרוב ל-0.5 אחוז שנתי.
למעשה, במצב זה אם יש בידינו את ההון לסלק לא משתלם להמשיך להחזיק את המשכנתא אותה נטלנו בריבית 4 אחוז צמוד למדד או 7-8 אחוז ריבית קבועה שקלית.
למעשה בכל יום אשר כספנו המשמעותי ממשיך לצבור ריבית זעומה בבנק ובמקביל אנו ממשיכים לשלם את ריבית המשכנתא המקורית, אנו מפסידים כסף.
לכן בתנאי השוק הנוכחיים מומלץ לשקול בחיוב סילוק חלק אפשרי מן המשכנתא וזאת כמובן בכפוף ליכולתנו הכספית וכן לבדוק את גובה קנס ההיוון. כאשר ברוב המקרים במידה והריבית של המשכנתאות הניתנות לציבור עולה אין משלמים עמלת פרעון מוקדם על ריביות נמוכות יותר.

בתרחיש השני נראה שלמרות תנאי השוק דווקא לא כדאי לסלק משכנתא
בתרחיש זה למרות ריביות השוק הקיימות וריבית המשכנתא הישנה, פחות מומלץ לסלק את המשכנתא.
כעת נתייחס לפרמטר נוסף והוא שוק האג"חים:
כידוע לכולנו שוקי האג"חים בעולם ובארץ עוברים טלטלה משמעותית, ובשל כך ניתן היום להשקיע בתיק אג"ח במחירי תשואה לפדיון אטרקטיביים, גם של חברות בריאות ויציבות במשק הישראלי (אני נמנע מלתת דוגמאות כדי לא לעבור על חוק הייעוץ - כנסו לאתרים פיננסיים ובדקו לבד תשואות של חברות הנחשבות יציבות).
תשואת האג"ח של חברות אלה עלו וניתן לבנות תיק אג"ח בתשואה של מעל 3-5 אחוזים בסיכון נמוך יחסית, חשוב לציין כי במקרה זה יש בפירוש המלצה לא להשקיע חלק משמעותי מהסכום בחברות עם אג"ח בתשואות דו ספרתיות המשקפות את הפאניקה בשווקים ולהן סיכון לחדלות פירעון.
יש לזכור מדובר בכסף "קשיח" שלנו המיועד למטרה סולידית פרופר וכך כאשר ריבית המשכנתא שלנו עומדת על סביבות ה-3 אחוז שנתי צמודת מדד ותיק האג"ח שלנו משקף 5 אחוז שנתי צמוד מדד משתלם לנו לא לסלק את המשכנתא.
בינתיים כאשר אף קיימת אפשרות עתידית במידה של התייצבות מחירי האג"ח ותיקון כלפי מעלה למכור את אגרות החוב ברווח ובשלב השני לסלק את המשכנתא. חשוב לציין שיש לחפש אג"חים של חברות יציבות בלבד כאשר מומלץ להשקיע יותר בסדרות הקצרות של אותן החברות.

תרחיש אפשרי נוסף גלום בשוק הנדל"ן
במידה וחסכונותינו הפנויים מאפשרים זאת, אפשר לשקול לנצל את ריבית המשכנתא שאנו משלמים (כאשר היא זולה באופן יחסי לשוק) ולבדוק את שוק הנד"לן כאשר מחירי הדירות נמצאים כרגע במגמת ירידה.
הרעיון הוא לא לסלק את המשכנתא ולנצל את הריבית המשלומת אל מול רכישת דירה קטנה להשקעה, כאשר שכר הדירה בעצם ישמש לנו כמעין ריבית על הדירה/נכס שרכשנו, ויממן את המשכנתא.

לסיכום, ראינו מצבים בשוק הנוכחי בהם כדאי ולא כדאי לפרוע את המשכנתא. יש לציין כי אין לראות במאמר זה המלצה ו/או כל ייעוץ להשקעה באג"ח או בכל נייר-ערך. כותב המאמר מדגיש כי מטרתו היא המחשה של שלושה מצבים בהם כדאיות סילוק משכנתא משתנה בהתאם לתנאי השוק.
מומלץ להתייעץ עם יועץ השקעות מוסמך לפני רכישת אג"ח ולזכור שבהשקעה מסוג זה טמון סיכון. בהצלחה.

עוד המלצות לחסכון ולהחזר מס